Chi paga l’intervento?

Risposta breve: Per fornire una risposta esauriente e dettagliata a questo diffuso quesito, l'individuazione precisa del soggetto tenuto al pagamento delle spese dipende essenzialmente dal punto esatto di origine del fenomeno e dalla causa scatenante dell'infiltrazione di umidità. Qualora infatti l'inconveniente provenga direttamente dal terreno sottostante, dalle strutture portanti delle fondamenta o da qualsiasi altra componente dell'edificio considerata di proprietà comune, la spesa per il ripristino ricadrà di norma sull'intero condominio. Al contrario, nell'ipotesi in cui la problematica sia riconducibile a un elemento o a un impianto situato ed adibito all'uso esclusivo del tuo singolo appartamento, l'onere economico dei lavori spetterà interamente ed esclusivamente a te.

Le leggi che regolano questo caso

Codice civile, artt. 840, 1117, 1123 e 2051. In alcuni casi entra in gioco anche l'art. 1669 c.c., sulla responsabilità di chi ha costruito l'edificio.

Perché il terreno e le fondamenta sono "del condominio"

L'art. 1117 c.c. dice che, salvo diversi accordi scritti, sono parti comuni dell'edificio anche il suolo su cui poggia il palazzo e le fondamenta. Questo vale anche per il pavimento del piano terra, che si trova proprio sopra queste parti comuni. 📄 https://www.brocardi.it/codice-civile/libro-terzo/titolo-vii/capo-ii/art1117.html

L'art. 840 c.c. stabilisce che la proprietà si estende anche al sottosuolo, ma quando quel sottosuolo è comune a tutto l'edificio (come nel caso delle fondamenta), resta comunque una parte comune condominiale.

Perché il condominio deve pagare (di solito)

Il condominio è considerato "custode" delle parti comuni, cioè responsabile di quello che esse causano, in base all'art. 2051 c.c. Questo significa che, se l'umidità sale dal terreno o dalle fondamenta ed entra nel tuo appartamento al piano terra, in genere è il condominio a doversi occupare del problema e a pagarne la soluzione, a meno che riesca a dimostrare che si è trattato di un evento imprevedibile ("caso fortuito"). 📄 https://www.normattiva.it/uri-res/N2Ls?urn:nir:stato:codice.civile:libro:secondo:titolo:quinto:capo:terzo:sezione:seconda:sottosezione:prima:articolo:1117

Anche i tribunali confermano questo principio. Ad esempio, il Tribunale di Messina (sentenza n. 2309/2025) ha stabilito che il condominio è responsabile dei danni da umidità di risalita in un locale al piano terra, quando l'umidità viene dalle fondamenta e dal terreno comune. 📄 https://www.edilportale.com/news/2026/01/normativa/umidita-dalle-fondazioni-responsabilita-del-condominio_108885_15.html

Come si dividono le spese tra i condòmini

Se il lavoro per eliminare l'umidità riguarda le parti comuni, la spesa viene divisa tra tutti i condòmini in base ai millesimi di proprietà, secondo l'art. 1123 c.c. 📄 https://linformazione.info/articoli/2026/02/09/umidita-di-risalita-negli-edifici-condominiali-criteri-di-imputazione-della-responsabilita-tra-condominio-e-singolo-proprietario/

Quando invece il condominio non deve pagare

Il condominio può non essere responsabile se dimostra che l'umidità dipende da come era costruito l'edificio all'epoca (tecniche di costruzione ormai superate ma normali per quel periodo) e che non c'è stata mancanza di manutenzione da parte sua. Se poi anche una scarsa areazione dell'appartamento ha peggiorato il problema, questo può ridurre ulteriormente la responsabilità del condominio.

Questo principio è stato affermato dalla Corte di Cassazione con la sentenza n. 25239 del 29 novembre 2011. 📄 https://www.idealista.it/news/finanza/casa/2026/02/02/318214-umidita-di-risalita-in-condominio-chi-paga-le-riparazioni-strutturali

Attenzione al vespaio

Non tutto ciò che sta "sotto" l'edificio è per forza comune. Se un vespaio (lo spazio d'aria sotto il pavimento) o un'intercapedine serve esclusivamente al tuo appartamento, potrebbe essere considerato di tua proprietà esclusiva, e non del condominio. In questo caso, sarebbe il singolo proprietario a doversene occupare. 📄 https://www.edilportale.com/news/2026/01/normativa/umidita-dalle-fondazioni-responsabilita-del-condominio_108885_15.html

E se il difetto viene dalla costruzione originaria dell'edificio?

Se l'umidità dipende da un vero difetto di costruzione, grave, tale da impedire un uso normale dell'immobile, può applicarsi l'art. 1669 c.c.: in questo caso è il costruttore a doverne rispondere, e il condominio può eventualmente rivalersi su di lui.

In sintesi

• Umidità che sale da fondamenta, suolo o altre parti comuni → paga il condominio (art. 1117, 1123, 2051 c.c.), salvo che dimostri il caso fortuito.
• Umidità legata a un vespaio o un'intercapedine di uso esclusivo del tuo appartamento → paghi tu.
• Difetto grave e originario di costruzione → può rispondere il costruttore (art. 1669 c.c.).

In ogni caso, prima di stabilire chi deve pagare, conviene far fare una perizia tecnica indipendente che accerti con precisione da dove viene davvero l'umidità.