Problema appartamento in locazione

Risposta breve: Per fornire una risposta esaustiva in merito a questa frequente problematica, la ripartizione delle spese funziona così: le spese necessarie per la risoluzione del guasto sono totalmente a carico del proprietario dell'immobile qualora il problema specifico derivi strutturalmente da difetti intrinseci dell'edificio stesso oppure riguardi le cosiddette parti comuni del condominio. Al contrario, l'onere economico spetta per intero all'inquilino, ovvero al conduttore, nel caso in cui il danno in questione dipenda esclusivamente dal modo improprio in cui quest'ultimo utilizza quotidianamente l'abitazione.

Le leggi che regolano questo caso

Codice civile, artt. 1575, 1576, 1577, 1578, 1587 e 1588.

• Art. 1575 c.c.: il proprietario deve consegnare la casa in buono stato, mantenerla adatta all'uso e garantire che l'inquilino possa viverci senza problemi. 📄 https://www.gazzettaufficiale.it/atto/serie_generale/caricaArticolo?art.versione=1&art.idGruppo=203&art.flagTipoArticolo=2&art.codiceRedazionale=042U0262&art.idArticolo=1575&art.idSottoArticolo=1&art.idSottoArticolo1=10&art.dataPubblicazioneGazzetta=1942-04-04&art.progressivo=0
• Art. 1576 c.c.: il proprietario deve fare le riparazioni necessarie durante l'affitto; all'inquilino spettano solo le piccole manutenzioni. 📄 https://www.gazzettaufficiale.it/atto/serie_generale/caricaArticolo?art.progressivo=0&art.idArticolo=1576&art.versione=1&art.codiceRedazionale=042U0262&art.dataPubblicazioneGazzetta=1942-04-04&art.idGruppo=203&art.idSottoArticolo1=10&art.idSottoArticolo=1&art.flagTipoArticolo=2
• Art. 1577 c.c.: l'inquilino deve avvisare il proprietario quando servono riparazioni che non spettano a lui; se è urgente può intervenire da solo, ma deve avvisare subito e può chiedere il rimborso. 📄 https://www.brocardi.it/codice-civile/libro-quarto/titolo-iii/capo-vi/sezione-i/art1577.html
• Art. 1578 c.c.: se la casa ha difetti che ne riducono seriamente l'uso, l'inquilino può chiedere di pagare meno affitto o di chiudere il contratto, e anche un risarcimento se il proprietario sapeva (o doveva sapere) del problema. 📄 https://www.brocardi.it/codice-civile/libro-quarto/titolo-iii/capo-vi/sezione-i/art1578.html
• Art. 1587 c.c.: l'inquilino deve usare la casa con cura, come previsto dal contratto.

Quando deve intervenire il proprietario

Il proprietario deve occuparsi del problema se muffa e umidità dipendono da:

• umidità che sale da fondamenta o muri controterra;
• infiltrazioni dalla facciata, dal tetto o da altre parti comuni;
• impermeabilizzazioni difettose;
• scarso isolamento o difetti di costruzione (i cosiddetti "ponti termici");
• tubature o impianti che non sono ad uso esclusivo dell'inquilino;
• lavori importanti necessari per eliminare la causa del problema.

Se la causa è in una parte comune del condominio, è il proprietario che deve rivolgersi all'amministratore: il contratto d'affitto è tra te e il proprietario, non con il condominio. Tu, come inquilino, devi comunque segnalare subito il problema a lui.

I giudici tendono ad attribuire al proprietario i difetti strutturali della casa (infiltrazioni, scarso isolamento, problemi dei muri), mentre lo escludono se la muffa nasce da un uso scorretto dell'alloggio da parte dell'inquilino. 📄 https://www.studiocataldi.it/articoli/47913-la-responsabilita-del-locatore-per-la-formazione-di-muffa-nell-immobile-locato.asp

Quando deve pagare l'inquilino

L'inquilino può dover pagare se la muffa dipende da cose come:

• scarsa areazione delle stanze;
• troppo vapore prodotto senza aprire le finestre;
• panni stesi spesso ad asciugare in ambienti chiusi;
• riscaldamento poco usato quando servirebbe per evitare la condensa;
• danni fatti a rivestimenti o impermeabilizzazioni;
• non aver segnalato in tempo una perdita, facendo peggiorare il danno.

In questi casi si applicano gli artt. 1587 e 1588 c.c., sugli obblighi dell'inquilino e sui danni causati per sua colpa.

Cosa fare, passo dopo passo

1. Fotografa muffa e umidità, con la data.
2. Scrivi al proprietario, spiegando dove si trova il problema e chiedendo un sopralluogo.
3. Non limitarti a ridipingere le pareti se prima non si è capita la causa.
4. Fai entrare un tecnico, se il proprietario lo manda.
5. Se il problema può venire da parti comuni, chiedi al proprietario di coinvolgere l'amministratore.
6. Conserva preventivi, relazioni tecniche, messaggi e ricevute.

Attenzione: non smettere di pagare l'affitto da solo, anche se in casa c'è muffa. Farlo senza un accordo o una decisione del giudice può creare problemi anche a te. 📄 https://www.diritto.it/muffa-in-immobile-locato-non-si-sospende-il-canone/

In sintesi

Il proprietario deve intervenire ed eliminare le cause strutturali o condominiali dell'umidità. L'inquilino paga solo se muffa e umidità dipendono da come ha usato la casa o da danni causati da lui.

Non conta solo il fatto che ci sia la muffa: conta la causa tecnica. Per questo una relazione di un tecnico indipendente è spesso decisiva per capire se si tratta di risalita, infiltrazione, condensa o problema di areazione.