Quali regolamenti per il condominio

Risposta breve: Per fornire una risposta completa al quesito posto, possiamo affermare quanto segue: qualora il dispositivo, l'impianto o il macchinario in questione sia destinato a servire l'intero stabile condominiale, portando beneficio a tutti i residenti, nella stragrande maggioranza dei casi la semplice autorizzazione o il solo benestare dell'amministratore di condominio non risultano affatto sufficienti. Al contrario, per procedere in maniera regolare, si rende imprescindibile e strettamente necessaria una formale delibera, approvata ufficialmente durante un'assemblea condominiale con le maggioranze di legge.

Le leggi che regolano questo caso

Codice civile, artt. 1117, 1120, 1122, 1130, 1135, 1136 e 1137. Se il dispositivo è elettrico, si applica anche il D.M. 37/2008 sulla sicurezza degli impianti.

Perché serve l'assemblea

Se il dispositivo viene installato su fondamenta, muri esterni, locali tecnici o altre parti interrate, si tratta di parti comuni dell'edificio, secondo l'art. 1117 c.c. 📄 https://www.brocardi.it/codice-civile/libro-terzo/titolo-vii/capo-ii/art1117.html

Se poi l'installazione è stabile e cambia in modo concreto una parte comune (ad esempio la trasforma fisicamente o le dà un uso diverso da prima), si tratta di una vera "innovazione" secondo l'art. 1120 c.c. La Cassazione distingue le semplici modifiche d'uso, che il singolo può fare da solo, dalle innovazioni vere e proprie, che riguardano invece tutto il condominio. 📄 https://www.doctrine.it/decisions/itcass71gfbwprzbf56f

Cosa può fare l'amministratore da solo

L'amministratore si occupa della manutenzione ordinaria e mette in pratica le decisioni già prese dall'assemblea, ma non può decidere da solo un intervento nuovo che riguarda tutti i condòmini e farne pagare le spese.

Fa eccezione l'urgenza: se i lavori non possono aspettare, l'amministratore può farli partire subito, ma deve poi informare l'assemblea alla prima riunione utile (art. 1135, quarto comma, c.c.). 📄 https://www.edilportale.com/news/2025/07/normativa/interventi-urgenti-in-condominio-senza-autorizzazione-dell-assemblea_106381_15.html

Quanti voti servono in assemblea

Se il dispositivo è considerato un'innovazione vera e propria, per approvarlo servono la maggioranza dei presenti in assemblea e almeno i due terzi del valore dell'edificio (artt. 1120 e 1136, quinto comma, c.c.).

Non ogni intervento è un'innovazione: lo diventa solo se cambia davvero la struttura o l'uso della parte comune. 📄 https://www.ordineavvocatinapoli.it/wp-content/uploads/2021/03/Cassazione-Civile-n.-02002-del-29.01.2020-Sez.-2-Diritti-reali-Propriet%C3%A0-Condominio-parti-comuni-e-differenze-fra-innovazioni-e-modifiche.pdf

Nota pratica: un apparecchio semplicemente appoggiato e facile da togliere pesa meno sulla decisione; un impianto fissato in modo stabile, collegato alla corrente o che modifica il comportamento dell'edificio è più probabile che venga considerato un'innovazione.

Cosa preparare prima di votare

Prima di portare la questione in assemblea conviene avere già pronti:

• una relazione tecnica che confermi che si tratta davvero di umidità di risalita;
• il progetto o la scheda tecnica del dispositivo;
• il punto esatto di installazione e le parti comuni coinvolte;
• una verifica dell'impianto elettrico e della conformità del lavoro;
• garanzie, costi di manutenzione e durata prevista dell'intervento;
• eventuali permessi edilizi o paesaggistici, se necessari nel caso specifico.

Se il dispositivo è elettrico, va rispettato anche il D.M. 37/2008, con la dichiarazione di conformità dell'impianto, quando richiesta.

In sintesi

Per un dispositivo che serve a tutto il condominio, di regola serve una delibera dell'assemblea. L'amministratore può agire da solo solo se: il lavoro è già stato deliberato in precedenza, rientra nei suoi compiti ordinari, oppure è un caso davvero urgente (art. 1135, quarto comma, c.c.).

Prima del voto è comunque consigliabile far controllare la situazione da un tecnico indipendente: il nome commerciale "inversione della polarità" da solo non dimostra né la vera causa dell'umidità né l'efficacia del rimedio.